Peritaje arquitectura sobre unos daños en una vivienda

1. ANTECEDENTES
   • REDACTOR DEL INFORME

El presente Informe Pericial Arquitectónico fue encargado a Dª. Anónima, arquitecta colegiada del Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante con domicilio a efectos de notificaciones en Barcelona, para realizar el siguiente peritaje arquitectura.

• APTITUD DEL PERITO

El presente Informe Pericial Arquitectónico se elabora cumpliendo las exigencias que al afecto establece el artículo 335 de la ley 1/2000 de 7 de Enero y la perito que suscribe hace constar, bajo promesa de decir la verdad, que: Al emitir el presente informe actúa con la mayor objetividad posible analizando las circunstancias que pudieran favorecer o en su caso perjudicar, a cualquiera de las partes en el proceso y conocen las sanciones penales en las que podrían incurrir si incumplieren su deber como Perito.   Que no es pariente por consanguinidad o afinidad dentro del cuarto grado civil de ninguna de las partes en el proceso, ni de los Abogados o Procuradores de los actores. Que no tiene interés directo o indirecto en el asunto u otro semejante; que no está ni ha estado en situación de dependencia o de comunidad o de contraposición de intereses con algunas de las partes o con sus Abogados o Procuradores; que no tiene amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus Abogados o Procuradores, no cree que exista ninguna otra circunstancia que le haga desmerecer en el concepto profesional y que está perfectamente facultada como profesional competente para la redacción del presente informe peritaje arquitectura.

2. Objeto del Informe

El objeto del presente dictamen es analizar los daños existentes en la vivienda localizada en Alicante para así poder emitir un diagnóstico sobre las causas que han producido dichos daños y valorar una propuesta de reparación de los mismos.

3. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble objeto del informe del peritaje arquitectura está sito en el municipio de Agost (Alicante) situado a las faldas de un cerro. Se compone de una vivienda entre medianeras de dos alturas con patio trasero y en su lateral un almacén con altillo de estructura mixta de metal y madera con cubrición mediante placas de fibrocemento.

La parcela en su parte trasera limita con un camino peatonal situado unos 2,00m por encima de esta, y a su vez, este limita con una parcela vecina superior situada unos 3,00m por encima, que carece de referencia catastral, según la ficha de características gráficas catastrales de la zona. El muro que contiene las tierras de la parcela vecina superior está resuelto con mampostería y se ha podido comprobar que el material de relleno empleado en la ejecución se encuentra muy erosionado por el paso del tiempo, siendo en algunas casi inexistentes.

4. ACTUACIÓN PERICIAL

Se ha llevado a cabo una visita con el fin de recabar todos aquellos datos necesarios para comprender el proceso patológico y las causas que lo han desencadenado. La visita para el peritaje arquitectura se realizó en compañía del propietario de la finca. Durante la inspección “in situ” se realizó una rigurosa inspección del elemento afectado y un amplio reportaje fotográfico.

5. DESCRIPCIÓN DE LESIONES

Se comprueba que la parte trasera de la cubierta del almacén está rota y aparece gran cantidad de escombros de piedra, ladrillo y placa de fibrocemento en el suelo mezclado con enseres y restos del altillo, asimismo se observa que la red de saneamiento de la vivienda está rota. Al subir al patio trasero de la vivienda se comprueba que también hay gran cantidad de escombros mezclados con enseres y electrodomésticos. Al inspeccionar los muros de contención que bordean el camino peatonal trasero, se observa que estos se encuentran desmoronados en un tramo coincidente con el patio trasero de la vivienda y el almacén.

Según conversaciones con la propiedad, el 13 de marzo de 2017, durante unas fuertes precipitaciones acaecidas en la zona, se produjo un derrumbe repentino del muro que contiene las tierras de la parcela vecina superior.  Al inspeccionar in situ la parcela vecina superior, se comprobó que el tramo del muro desmoronado coincidía con una zona donde se acumulan gran cantidad de escombros sobre los restos de un antiguo horno moruno. Como se ha comentado anteriormente, este terreno no tiene una delimitación en catastro.

6. DIAGNÓSTICO

La parcela se encuentra en la base de un cerro, y ladera arriba, linda con una parcela vecina que presenta gran cantidad de escombro acumulado. Las tierras y el escombro de esta parcela vecina se contienen con un muro de mampostería y se ha podido comprobar que el material de relleno empleado en la ejecución del mismo se encuentra muy erosionado por el paso del tiempo, siendo en algunas zonas casi inexistente, lo que debilita notablemente la resistencia general de la fábrica.  Además, los tramos desmoronados de muro coinciden con la zona del terreno vecino que presenta gran cantidad de escombro acumulado.

A todo esto se une que el 13 de marzo de 2017 se produjeron en la provincia de Alicante unas precipitaciones de 150 litros por metro cuadrado. Por lo tanto cabe pensar que, el estado de debilidad del muro, unido a la escorrentía de las aguas de lluvia procedentes de la ladera y al peso adicional de los escombros, ha propiciado un empuje tal que ha acabado por vencer la ya escasa resistencia del muro, que se ha desmoronado dejando deslizar las tierras, arrastrando escombros hasta caer a la parcela objeto del informe, invadiendo el patio, rompiendo la cubierta del almacén y destrozando los enseres almacenados en ambas zonas.

7. PROPUESTA DE REPARACIÓN

Aquí se hará distinción entre las reparaciones que afectan a zonas ajenas a la propiedad (muro de la parcela vecina y al paso peatonal intermedio) y las que afectan al inmueble objeto del informe. Dada la antigüedad y el estado de deterioro del muro que contiene las tierras de la parcela vecina y la probabilidad de que puedan producirse nuevos derrumbes con el riesgo que conlleva para la seguridad personal (ya que además limita con un paso peatonal), se recomienda a corto plazo realizar un nuevo muro que asegure la zona definitivamente. Para ello se retirará todos los escombros, se revisará la correa de cimentación y se levantará un muro de bloque de hormigón armado de manera que su coronación supere en 100cm la cota la parcela superior vecina. Posteriormente se repondrá la acera peatonal existente. En la parcela objeto del informe peritaje arquitectura, se retirarán todos los escombros y las placas de la cubierta del almacén dañadas, todo ello con las medidas preventivas y de gestión de residuos adecuadas ya que existen restos de fibrocemento. A continuación se repondrá la vigueta rota y las placas de cubierta retiradas. En el interior del almacén se restituirán los desagües rotos y se repondrá el altillo con estructura de madera. Finalmente se recompondrá la coronación del muro de la parcela en todo el tramo afectado y se restituirán los acabados.

8. ESTIMACIÓN PRESUPUESTO

La medición de los elementos a reparar se ha realizado de forma aproximada en base a las zonas afectadas de lesiones y sus dimensiones. Asimismo y dado que la determinación con exactitud de la cantidad total de elemento afectado y su grado de afección no corresponde a un dictamen de estas características, centrado más en la búsqueda de las causas, toda valoración se basa en las consideraciones planteadas en los capítulos anteriores.

Para la valoración de cada una de las partidas se ha empleado la última revisión de la base de precios del Instituto Valenciano de la Vivienda.

9. CONCLUSIONES

La parcela se encuentra en la base de un cerro, y ladera arriba, linda con un terreno vecino (sin delimitación catastral) que presenta gran cantidad de escombro acumulado sobre un antiguo horno moruno. Las tierras y el escombro de este terreno vecino superior se contienen con un muro de mampostería, y, se ha podido comprobar, que el material de relleno empleado en la ejecución del mismo se encuentra muy erosionado por el paso del tiempo, siendo en algunas zonas casi inexistentes lo que debilita su resistencia. Además, los tramos desmoronados de muro coinciden con la zona de la parcela vecina que presenta gran cantidad de escombro acumulado. A todo esto se une que el 13 de marzo de 2017 se produjeron en la provincia de Alicante unas precipitaciones de 150 litros por metro cuadrado. Por lo tanto cabe pensar que el estado de debilidad del muro unido a la escorrentía de las aguas de lluvia procedentes de la ladera y al peso adicional de los escombros, ha propiciado un empuje tal que ha acabado por vencer la ya escasa resistencia del muro, que se ha desmoronado dejando deslizar las tierras, arrastrando escombros hasta caer a la parcela objeto del informe, invadiendo el patio, rompiendo la cubierta del almacén y destrozando los enseres almacenados en ambas zonas.

El presente informe peritaje arquitectura contiene la opinión de la firmante con arreglo a su leal saber y entender, opinión que somete a cualquier otra mejor fundada.